Operat szacunkowy - co to jest i kiedy jest potrzebny?

Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a także chcąc dokonać wynajmu lub sprzedaży nieruchomości, należy określić wartość nieruchomości oraz sporządzić operat szacunkowy. Nie ulega wątpliwości, że takie przedsięwzięcia wymagają dopełnienia niezbędnych formalności. W sprawie wyceny nieruchomości kluczową rolę odgrywa pisemna opinia o charakterze urzędowym, której sporządzenie wymaga odpowiednich uprawnień. Czym dokładnie jest operat szacunkowy i w jakim celu jest sporządzany?

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument urzędowy, który zawiera dokładne informacje na temat wyceny wartości nieruchomości. Za pomocą tego pisma można dokonać formalnego kosztorysu mieszkania, domu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Warto również zaznaczyć, że operat szacunkowy wykorzystywany jest również do ustalenia czynszu za najem liniowych nieruchomości (sieci wodociągowe i gazowe, linie teleenergetyczne). Dokument oparty na ściśle określonej metodologii jest niezwykle istotnym załącznikiem w bankach, sądach, urzędach, a także przy kontaktach z przedsiębiorstwami.

Istotną kwestią jest również to, iż operat musi być sporządzony na piśmie oraz powinien spełniać określone wymogi. Biorąc pod uwagę fakt, że jest to dokument formalny, należy zadbać, aby był właściwie skonstruowany. Forma i treść pisma musi być ujednolicona, czytelna i zrozumiała. Operat szacunkowy zawiera uwarunkowania oraz podstawy prawne wykonanych czynności, przyjęte metody, tok dokonanych obliczeń wartości, a także rozwiązania merytoryczne.

Aby wszystkie szacunki były wiarygodne, każdy podjęty krok trzeba odpowiednio uzasadnić. W dokumencie należy najpierw ująć rodzaj nieruchomości np. dom lub mieszkanie, a następnie określić przeznaczenie wyceny zgodnie z pierwotnym celem sporządzenia. Trzeba również pamiętać, że operat szacunkowy, jak każdy dokument urzędowy, musi zawierać datę i podpis wykonawcy, który jest odpowiedzialny za całokształt.

Kto może wykonać operat szacunkowy nieruchomości?

Trzeba być świadomym tego, że nie każdy urzędnik powołany jest do sporządzenia operatu szacunkowego. W Polsce uprawnieni są do tego jedynie rzeczoznawcy majątkowi. Te osoby mają odpowiednie kwalifikacje, które są potwierdzone pozytywnym wynikiem egzaminu specjalistycznego. Uprawnienia do zawodu rzeczoznawcy majątkowego nadaje Minister Rozwoju i Technologii.

Instytucje finansowe, takie jak bank, przydzielają przyszłemu kredytobiorcy rzeczoznawcę majątkowego. Jest to ogromna zaleta, ponieważ dana osoba nie musi szukać specjalisty zajmującego się sporządzaniem operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która:
*ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
*zdała egzamin na uprawnienia do szacowania nieruchomości oraz przeszła postępowanie kwalifikacyjne,
*odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę w tej dziedzinie,
*ma pełną zdolność do czynności prawnych,
*nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, obrotowi gospodarczemu, wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi.
Należy wspomnieć, że rzeczoznawca majątkowy zalicza się do zawodów zaufania publicznego, zatem taka osoba powinna pełnić swoje obowiązki przede wszystkim w sposób dokładny, niezależny i obiektywny.

Warto również zaznaczyć, że wszystkie osoby mające prawo do wykonywania tego zawodu są wpisane do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych Sprawdź stronę https://bwn-rzeczoznawca.pl/operat-szacunkowy/ i dowiedz się szczegółowych informacji!

W jakich sytuacjach sporządzenie operatu szacunkowego jest konieczne?

Opracowanie operatu szacunkowego jest wymagane przede wszystkim w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Niemniej jednak ten pisemny dokument odgrywa istotną rolę również w sytuacjach związanych z obrotem nieruchomościami. Można do nich zaliczyć między innymi:
*przekazanie domu/mieszkania w formie darowizny,
*sprzedaż mieszkania lub domu,
*postępowanie spadkowe (jeśli dziedziczy się nieruchomości),
*egzekucja komornicza,
*ustalenie opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości,
*przekazanie gruntu na cele publiczne,
*podział majątku np. w przypadku rozwodu.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Cennik rzeczoznawców majątkowych nie jest sztywno określony przepisami - stawki nie są narzucone z góry, a koszt operatu szacunkowego jest uzależniony od wielu istotnych czynników. Cena tego ważnego dokumentu zależy w dużym stopniu od skali trudności usługi. Kluczową rolę odgrywa przede wszystkim rodzaj nieruchomości i lokalizacja - im bardziej innowacyjny budynek, tym koszt sporządzania operatu szacunkowego będzie wyższy. Należy również być świadomym tego, że operat szacunkowy mieszkania kosztuje o wiele mniej, niż wycena nieruchomości o dużym metrażu np. kamienicy.

Standardowe mieszkania w bloku są stosunkowo tanie w wycenie - koszt operatów szacunkowych wynosi ok. 300-700 złotych. Niemniej jednak trzeba liczyć się z tym, że operat szacunkowy domu jest o wiele droższy i może kosztować ponad 1000 złotych.

Najdroższe operaty szacunkowe to takie, które sporządza się dla ogromnych obiektów handlowych lub przemysłowych. W takim przypadku ten ważny dokument może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych, a nad jego tworzeniem pracuje zazwyczaj wiele zespołów z różnych dziedzin.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to nie tylko wycena nieruchomości, lecz również opis działań rzeczoznawcy majątkowego oraz ich uzasadnienie. Dokument powstaje w oparciu o szablony, które są ściśle związane z obowiązującymi przepisami. Niezbędne informacje, które muszą znajdować się w operacie szacunkowym to między innymi:
*cel sporządzania wyceny nieruchomości,
*opis stanu nieruchomości i wskazanie rodzaju określanej wartości,
*data sporządzania operatu,
*źródła danych dotyczących mieszkania/domu,
*metoda obliczeń wartości nieruchomości,
*podstawy prawne,
*warunki, w jakich były wykonywane czynności zmierzające do stworzenia dokumentu,
*wynik wyceny i końcowe uzasadnienie.

Okres ważności operatu szacunkowego

Ze względu na dynamiczne skoki cen na rynku nieruchomości, tego rodzaju dokument prawny ma swój termin ważności. Operat szacunkowy charakteryzuje się mocą urzędową maksymalnie 12 miesięcy od daty wygenerowania. Co w przypadku, jeśli nie uda się sprzedać nieruchomości w ciągu roku? W takiej sytuacji należy udać się do autora dokumentu i poprosić go o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego na kolejne 12 miesięcy, czyli zamieszczenie odpowiedniej klauzuli.

Jeśli w ciągu roku pojawiły się duże zmiany, które w znaczny sposób wpłynęły na wycenę nieruchomości np. zniszczenie lub odnowienie mieszkania/domu, wówczas rewitalizacja dokumentu jest czynnością niemożliwą do zrealizowania. Podobnie jest w przypadku, gdy reformie ulegnie ustawa o gospodarce nieruchomościami lub nastąpi nagły skok cen na rynku nieruchomości.

Podsumowanie

Operat szacunkowy to dokument prawny, który pełni istotną funkcję podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny w banku. Wymagany jest również przy darowiznach i dzieleniu spadku oraz innych przedsięwzięciach, które są ściśle związane z obrotem nieruchomościami. Warto zadbać, żeby był starannie sporządzony, w związku z tym wykonanie dokumentu należy powierzyć tylko i wyłącznie kwalifikowanym rzeczoznawcom majątkowym.