Fot. BIALAS Consulting & Solutions
Polska ma wciąż jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie, wg szacunków wciąż brakuje ich nawet 2-2,5 mln, a także jedną z najniższych średnią liczbę pokoi na osobę. Nasz rynek mieszkaniowy od strony popytu wygląda bardzo dobrze, kwestią zasadniczą jest kto i jak zaspokoi wynikające z tego potrzeby. Rynek nie znosi próżni, trwa więc wielkie przetasowanie. Niewątpliwie w najbliższym czasie szczególnie mocno odczuwalny będzie spadek dostępności mieszkań ze względu na podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową ich nabywców i obawy deweloperów przed otwieraniem nowych inwestycji.

Mieszkanie jest prawem, a nie towarem — szkoda, że w naszym kraju to wciąż tylko teoria. Choć państwa członkowskie Unii Europejskiej podjęły zobowiązanie do zapewnienia prawa do odpowiednich warunków mieszkaniowych dla każdego w ramach Celów Zrównoważonego Rozwoju 2030 oraz Nowej Agendy Miejskiej. A, o mieszkaniu jako prawie wspomina nawet Powszechna Deklaracja Praw Człowieka ONZ, Karta Praw Podstawowych Unii Europejskiej oraz Konstytucja RP, to kolejne rządy nie umieją skutecznie rozwiązać tego problemu.

"Małe mieszkanko" wielkim marzeniem

"Małe mieszkanko na Mariensztacie – to moje szczęście, to moje sny. Małe mieszkanko na Mariensztacie, a w tym mieszkanku, przypuśćmy, my…" - śpiewała w hicie lat 70. XX w. królowa estrady Irena Santor, a z nią miliony rodaków marzącym o ciasnym, ale własnym M2. Nie każdy ma to szczęście, że jego dochody pozwalają na zakup dowolnego apartamentu, lub odziedziczył go po swoich przodkach. We współczesnych czasach 44 proc. Polaków nie ma żadnych oszczędności, a pozostali odłożyli średnio niecałe 30 tys. zł. Tylko 6 proc. z grupy mającej oszczędności ma ich na koncie więcej niż 100 tys. zł, natomiast 61 proc. naszych rodaków nigdy nie inwestowało i nie posiada żadnych produktów inwestycyjnych – wynika z badania Assay Index. W ostatnim czasie widzimy, że dramatycznie spada zdolność kredytowa średnio zarabiających, a ceny nieruchomości rosną szybciej niż ich dochody, co czyni zakup własnego mieszkania coraz trudniejszym.

Rosnące stopy NBP i inflacja, spowodowały, że ostatnio Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła warunki przyznawania kredytów. Obecnie przy wyliczeniu zdolności kredytowej banki muszą uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 pkt proc. od obowiązujących stóp ustalanych przez NBP. Jednocześnie zmieniono sposób szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz wskaźnika DStI (Debt Service to Income) mówiącego, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Posiadanie takiej zdolności jest niezbędnym warunkiem otrzymania kredytu. Jak szacują analitycy, może to spowodować spadek zdolności kredytowej Polaków nawet o 40 proc. W kwietniu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28,42 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 51,58 tys. rok wcześniej i jest to spadek o 44,9 proc. W porównaniu do marca 2022 r. osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy było mniej o 46,8 proc. "Małe mieszkanko" dla milionów rodaków jest wciąż wielkim niedoszłym marzeniem. Pamiętajmy też, że rynek nieruchomości rozwija się cyklicznie i, pomimo że obecnie dominuje niepewność, to podlega on trendom długoterminowym. Efekt dzisiejszych decyzji będzie widoczny przez wiele kolejnych lat i odbije się na podaży oraz cenach.

Jak przewidują analitycy, w tym roku sprzedaż nowych mieszkań w zależności od przygotowanej oferty spadnie od 15 do nawet 35 proc., ale jeszcze bardziej zmniejszy się liczba rozpoczętych inwestycji. Tu prognozuje się spadek o 40 tys. z 165 tys. w roku 2021. Jednym z najważniejszych problemów deweloperów jest wciąż niska podaż gruntów, braki i błędy w planach zagospodarowania przestrzennego i wydłużające się procedury administracyjne. Te czynniki znacząco wpływają na długość cyklu inwestycyjnego i końcową wysoką cenę. Jeśli obecnie cykl inwestycyjny postawienia osiedla zajmuje nawet 6-7 lat, z czego same prace nad jego zbudowaniem to mniej niż dwa lata, to jasno widzimy, ile czasu zajmuje kosztowna biurokracja. Sektor nieruchomości podlega też ciągłemu rozwojowi np. technologii, a nasze prawo nie nadąża za nowymi trendami, co hamuje i ogranicza jego rozwój.

Mniejsze metraże, przystępna cena i więcej pokoi

Obecnie na rynku obserwujemy wzrost popytu na mieszkania o przystępnej cenie. W zamian za większą liczbę małych pokoi jesteśmy skłonni zamieszkać na zielonych peryferiach. Właśnie wystartował nowy rządowy program o nazwie "Mieszkanie bez wkładu własnego", który teoretycznie powinien ułatwić młodym ludziom zakup pierwszego wymarzonego mieszkania — jest on adresowany do rodzin, singli, a także, mieszkających poza Polską, ale posiadających obywatelstwo naszego kraju. Jednak jego mechanizm przygotowywany był jeszcze w innej epoce: przed drastycznym wzrostem stóp i dewastacją zdolności kredytowej Polaków. Branża deweloperska i eksperci są bardzo sceptyczni, jeśli chodzi o praktyczny wymiar tej inicjatywy, ponieważ przewidziane w nim limity cen mieszkań są tak niskie, że ciężko będzie znaleźć lokal w odpowiedniej kwocie. Program przewiduje gwarantowanie wkładu na poziomie 10 proc. wartości finansowanej nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł., będą nim objęte lokale mieszczące się w ustalonym limicie ceny za m kw. Jednak w związku z ciągłymi podwyżkami cen pierwotne założenia okazały się za niskie, a rząd zapowiedział ich korektę. Niestety największym problemem pozostaje wciąż zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.

Niewątpliwie kluczem do sukcesu jest oferta dostosowana do obecnych potrzeb i możliwości klientów. Część deweloperów z rynku kapitałowego ma w sprzedaży mieszkania, które teoretycznie zakwalifikują się do rządowego programu, wielu z nich, widząc niestabilną sytuację, wstrzymuje nowe inwestycje w myśl zasady "zobaczymy, co będzie dalej", inni starają się przeprojektować je pod "kryzysowe" potrzeby lub kuszą promocjami, a kolejni walczą o sprzedaż przez rozbudowane kampanie reklamowe i akcje promocyjne.

Warto zauważyć, że od wielu lat obserwujemy globalny trend wypierania mniej zamożnych mieszkańców z centrów miast i lepszych lokalizacji, gdzie ich miejsce zajmują ludzie bogatsi. Ponieważ koszty mieszkaniowe są tam bardzo wysokie, to w ostatnich latach, w wielu metropoliach świata, tych średnio zamożnych zaczęli wypierać bardzo zamożni. To już nie jest problem wąskiej grupy, ale bardzo często problem gospodarstw klasy średniej. Sytuacja dotyka też małych miast, które są blisko dużych metropolii. Pojawiło się nawet nowe kryterium – tzw. wskaźnik ubóstwa dojazdu do pracy. Jednocześnie pandemia i możliwość pracy zdalnej pokazały, że wiele osób woli zielone okolice miast, gdzie dysponują większymi metrażami oraz balkonem lub ogródkiem, przez co i one mocno zyskują na wartości. Wielu deweloperów upatruje szansę na rozwój właśnie w mniejszych miejscowościach związanych z lepszą dostępnością gruntów. Na koniec 2020 r. w Polsce na 1 tys. osób przypadały średnio 393 mieszkania. Jednak proporcja ta spadała, w trendzie – im mniejsze miasto, tym mniej lokali i tym większy ich niedobór.

Z kwietniowych danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie 3783 mieszkania, co w porównaniu z kwietniem 2021 r. stanowiło o 29 proc. mniej. Jednak wtedy kredyty były rekordowo tanie. Ponadto z powodu wysokiej inflacji wielu majętnych Polaków inwestowało swoje nadwyżki finansowe w mieszkania, licząc na wzrost ich wartości oraz dochód z najmu.

Apartament premium nad morzem, ale… śródziemnym

Wartość krajowego rynku nieruchomości premium w ub.r. wynosiła około 2,3 mld zł. to wzrost o 500 mln zł r/r. Jednocześnie coraz więcej Polaków jest zaliczanych do grona ludzi zamożnych. Jak wynika z danych zebranych przez Forbes.pl w Izbach Skarbowych w całym kraju w 2020 r. zarejestrowano ponad 38,5 tys. milionerów. Największą ofertę premium od lat notujemy w Warszawie. Dla osób bardzo zamożnych nie jest niczym niezwykłym posiadanie wielu nieruchomości mieszkalnych w różnych rejonach kraju, zakupionych inwestycyjne, ale i na potrzeby własne. Choć ten barwny sektor ekskluzywnych apartamentów i posiadłości, niczym luksusowe auta marzeń, przyciąga dużą uwagę, to w istocie jest jedynie małym ułamkiem całego rynku nieruchomości w naszym kraju, którego łączna wartość wg NBP w ub.r. została wyszacowana na prawie 5 bln zł.

W ostatnich miesiącach obserwujemy mocny odpływ gotówkowych klientów segmentu premium za granicę. Szczególnie dużo transakcji z ich udziałem notuje się na południu Europy tj. we Włoszech, Hiszpanii, Francji i Portugalii. Polscy szukają tam bezpiecznej przystani na wypadek rozlania się wojny oraz podobnie jak w okresie pandemii dla lokaty kapitału. Jak wynika z analizy portalu RynekPierwotny.pl w kwietniu 2022 r. w Gdańsku łącznie nabywców — w segmentach premium i popularnym — znalazło zaledwie 436 mieszkań, co jest wynikiem o 10 proc. słabszym od marcowego i o 17 proc. gorszym w porównaniu z tym samym okresem w ub.r. Wiele krajowych agencji premium przeniosło nawet swoje biura do słonecznych kurortów i jak informują, w ciągu jednego miesiąca dokonują tyle transakcji zakupowych, co normalnie w czasie całego roku. Również największe firmy deweloperskie w tych krajach, widząc, jak wielu zamożnych Polaków poszukuje nieruchomości, uruchomiło polskojęzyczne zespoły sprzedażowe.

Wielki boom w sektorze najmu

Duża fala uchodźców wojennych z Ukrainy mocno zwiększyła potrzeby lokalowe. Ocenia się, że nawet milion z nich zechce zostać w Polsce na dłużej lub na stałe. Pierwszą istotną zmianą w tym roku w mieszkaniówce był fakt, że z rynku najmu zniknęły wszystkie oferty. Wiele osób, które w ostatnich latach zakupiły mieszkania inwestycyjne z myślą o sprzedaży, skierowało je do rosnącego w cenach najmu. Przez niestabilność rynku pracy i spadające możliwość zakupu mieszkania na własność mocno rośnie na znaczeniu model PRS, czyli oferty mieszkań do wynajmu długoterminowego przygotowane przez instytucje. To właśnie w Europie Wschodniej mieszka górny odsetek właścicieli z największą na świecie liczbą gospodarstw domowych posiadających na własność swoją nieruchomość. W Polsce wynosi on aż 83,5 proc., co daje 10. globalną pozycję. Dla porównania w Holandii to jedynie 67,8 proc., a Wielka Brytania znajduje się poza 50 czołowymi krajami. Potencjał rozwoju rynku najmu instytucjonalnego PRS w Polsce jest ogromny. Dostrzegli to już duzi międzynarodowi inwestorzy, o horyzoncie długoterminowym, którzy chcą wykorzystać ten olbrzymi popyt na wynajem oraz skłonność deweloperów do negocjacji cen. Swoisty rekord hurtowego zakupu lokali ustanowił fundusz nordycki NREP, który w ub.r. kupił mieszkania w Warszawie za 451 mln zł.

Duże korporacje są w stanie ograniczyć koszty i zaoferować niższe czynsze, ale wykup tak dużej liczby mieszkań może powodować również wzrost cen na rynku pierwotnym. Pamiętajmy też, że wynajmujący mieszkanie nie staje się jego właścicielem i przez to nie gromadzi kapitału, który przy zakupie może potencjalnie odsprzedać, zamienić lub wykorzystać jako wsparcie emerytalne. Jak potwierdza najnowszy raport PwC Polska, model PRS w naszym kraju znajduje się dopiero na wczesnym etapie rozwoju, a aktualna oferta obejmuje około 6,5 tys. mieszkań. W najbliższych latach możemy spodziewać się jego dużego wzrostu, do przynajmniej 54 tys. lokali w 2026 r. Bardzo prawdopodobne, że ze względu na wejście na rynek nowych podmiotów liczba ta okaże się znacznie większa. Rynek PRS posiada silne przesłania do rozbudowy, z których najważniejszymi są luka mieszkaniowa w dużych miastach oraz malejąca dostępność zakupowa.

Ograniczone możliwości inwestowania

Polacy mają ciągle bardzo ograniczone możliwości inwestycyjne. Wciąż nie funkcjonują REIT-y dające każdemu możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne np. hotele, centra handlowe, biura, PRS-y czy magazyny, na które obecnie mogą pozwolić sobie tylko dobrze prosperujące duże firmy. Brak odpowiednich przepisów dla nazwanych Spółkami Rynku Wynajmu Nieruchomości, krajowych REIT-ów, powoduje, że tylko ok. 4 proc. nieruchomości komercyjnych jest w posiadaniu krajowych inwestorów. W Czechach, gdzie w 2013 r. uchwalono ustawy regulujące funkcjonowanie funduszy REIT, proporcja udziału lokalnego kapitału wzrosła z kilku do 21 proc. w 2021 r. W Niemczech udział ten jest wyższy niż 50 proc. Ten model biznesowy od lat sprawdza się w większości krajów świata jak np. w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii czy Holandii i daje olbrzymie możliwości na bezpieczne inwestowanie, bez konieczności posiadania dużych oszczędności.

Pomimo niepewności na polskim rynku inwestycyjnym, wartość kapitału ulokowanego w nieruchomości komercyjne w pierwszym kwartale 2022 r. wyniosła 1,66 mld euro, o 35 proc. więcej niż rok temu i dwa razy więcej niż w 2019 r., w tych samych okresach. Największe nakłady przyciągnął handel, następnie biura i magazyny. Większość kapitału napłynęła z Ameryki Północnej. Inwestycje z Europy stanowiły 16 proc. i pochodziły głównie z Węgier, Niemiec i Szwajcarii. Udział polskich firm wyniósł tylko 2 proc. Coraz większym zainteresowaniem zagranicznych funduszy cieszy się sektor mieszkań na wynajem (PRS). Dominujący globalni inwestorzy – dysponujący dużym kapitałem, wypierają z rynku innych uczestników. Od lat trwa dyskusja o stworzeniu przepisów dla polskich REIT-ów, ale zawsze kończy się ona fiaskiem, z drugiej strony rządzący szukają rozwiązania "problemu" bogatych zagranicznych funduszy wykupujących hurtowo mieszkania na wynajem.