Julia Kościuk, Aplikant adwokackiPrzed przystąpieniem do rozpoczęcia procesu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, należy dokonać analizy konkretnej sytuacji, bowiem omawiana zmiana nie zawsze będzie korzystna.

Wzrost opłat

Na przełomie lat 2009 – 2011 nastąpił znaczny wzrost wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wyniósł on od 150 do nawet 1000 %.

Największe ryzyko gospodarcze, w przypadku radykalnych wzrostów opłat
z tytułu użytkowania wieczystego, spoczywa na przedsiębiorcach posiadających lokale komercyjne. Jeśli bowiem z tego tytułu podniosą swoim najemcom opłaty eksploatacyjne, ci zaczną szukać sobie innego, tańszego lokum. Udział tego obciążenia dodatkowo rośnie, jeżeli odnosi się do kosztów operacyjnych samej nieruchomości, a więc podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność poszczególnych obiektów. 30% nowych inwestycji deweloperskich prowadzonych jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste -  w Warszawie odsetek ten wynosi aż 60 %.

Choć zgodnie z obowiązującymi przepisami od października 2011 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może odbywać się nie częściej niż raz na 3 lata, to wciąż nie daje użytkownikom pewności co do przyszłych kosztów prowadzenia działalności.

Najlepszy czas na przekształcenie

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność może ochronić przedsiębiorców przed ryzykiem kilkusetprocentowych wzrostów opłat. Z wyliczeń wynika jednak, że atrakcyjność przekształcenia zależy w dużej mierze od możliwego stopnia przyrostu opłat za użytkowanie wieczyste w trakcie trwania umowy oraz od daty ustanowienia użytkowania. Reansumując, im bardziej dynamiczny rynek
i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres trwania użytkowania w przeszłości, tym potencjalnie korzystniejsze powinno okazać się przekształcenie.

Z drugiej jednakże strony, w przypadku użytkowników gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, gdzie nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150 %, a nie ma możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większego sensu.

Analiza konkretnej sytuacji

Podstawą decyzji o przekształceniu powinna być przede wszystkim indywidualna analiza sytuacji. To, co należy rozważyć, to w pierwszej kolejności ryzyko związane z prawidłowym ustaleniem wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, a w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia – konieczność przeprowadzenia procedury odwoławczej.