Fot. Waldemar MulhsteinFormalnie, zapewnienia deweloperów i pośredników, są prawdziwe – jeśli zdecydujemy się kupić mieszkanie bezczynszowe, opłata za eksploatację lokalu wnoszona na rzecz wspólnoty znika z listy comiesięcznych wydatków. Powód do radości? Z pewnością. Przecież czynsz to jedno z większych obciążeń domowego budżetu. Za trzypokojowe mieszkanie na nowym osiedlu może wynieść nawet 600 zł. Doświadczenie życiowe mówi nam jednak, że na świecie nie ma nic za darmo. W istocie – właściciele mieszkań bezczynszowych czynszu nie płacą, ale nie oznacza to, że nie ponoszą kosztów ich eksploatacji.

Czynsz płacą prawie wszyscy, jedynie właściciele domów jednorodzinnych zwolnieni są z tego przykrego obowiązku. Dlatego zazwyczaj nie zastanawiamy się nad sensownością jego opłacania i traktujemy jako zło konieczne. Czynsz nie jest jednak kolejnym podatkiem, ale ma wymiar praktyczny. - Z comiesięcznych składek pokrywane są opłaty za wywóz śmieci (nie możemy pozbywać się ich we własnym zakresie), za sprzątanie części wspólnych lokali np. klatek schodowych, ich oświetlenie i ogrzanie, koszenie trawników, dokonywanie drobnych napraw. Zazwyczaj w czynszu zawiera się składka na fundusz remontowy, który pozwala przeprowadzać większe remonty budynku – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W przypadku mieszkań bezczynszowych wszystkie koszty eksploatacji ponoszą ich właściciele i rozkładają się one po równo. Płacić więc i tak trzeba, bo przecież lokal który kupiliśmy nie jest zawieszony w próżni. Ale to od naszej inwencji i zaradności zleży ile realnie będziemy musieli wyłożyć pieniędzy. Może się więc zdarzyć, że comiesięczne opłaty wyniosą tyle co czynsz w spółdzielni, ale równie dobrze mogą być niższe. Koszty eksploatacji części wspólnych i wywozu śmieci są relatywnie niskie, a część prac możemy wykonać we własnym zakresie, co dodatkowo obniży koszty. Takie sytuacje nie są może normą, ale zdarzają się coraz częściej. - Trawy pod blokiem jest tyle, co kot napłakał, a kosi ją sąsiad, bo lubi sobie posiedzieć na ławeczce i zrobić grilla. Przez to czuje się zobowiązany do wykoszenia tych paru metrów – pisze na jednym z for internetowych właścicielka mieszkania bezczynszowego.

Schody zaczynają się, kiedy trzeba dokonać większego remontu – naprawić uszkodzony dach, bramę czy zdewastowaną przez wandali klatkę schodową. Kiedy co miesiąc płacimy składkę na fundusz remontowy, w razie nagłej sytuacji wspólnota może dzięki niemu pokryć koszt naprawy w całości lub w znacznej części, wymagającej tylko niewielkiej dopłaty ze strony lokatorów. Jeśli nie ma funduszu remontowego, wszyscy mieszkańcy powinni partycypować w kosztach. Do tego potrzebna jest ich zgoda. O jednomyślność zawsze trudno, a nawet w najbardziej zgranej grupie trafia się czarna owca. Wtedy o konflikt nietrudno. – Dość często musimy się użerać z kilkoma sąsiadami o partycypacje w remontach. Zawsze jest problem kto ma odśnieżać, kosić trawniki, porządkować plac zabaw dla dzieci – żali się pani Joanna Błaszczak, mieszkanka jednego z bezczynszowych lokali w Warszawie.

- Deweloperzy, szukając złotego środka, starają się tak budować lokale bezczynszowe, aby części wspólnych było jak najmniej. Tak robi między innymi Dolcan, firma która promuje mieszkania tego typu na rynku stołecznym. Osiedla realizowane przez tego dewelopera tworzyć będą kameralne budynki. W każdym z nich znajdą się tylko cztery lub sześć odrębnych mieszkań, a każde, nawet te położone na piętrze, będzie miało oddzielne wejście. Idea jest taka, aby mieszkańcy osiedli Dolcanu poczuli się jak właściciele domów jednorodzinnych – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Z drugiej strony ceny mieszkań nie są wygórowane i zaczynają się od 5.5 tys. zł za mkw., czyli np. 50-metrowe komfortowe mieszkanie w pełni przystosowane dla osób niepełnosprawnych kupić można wraz z działką w cenie 275 tys. zł. Lokale tego typu pozwalają również na instalację elementów niedostępnych w blokach mieszkalnych, np. kominka. Niskie koszty utrzymania mieszkań podnoszą także zdolność kredytową.

Opisane powyżej udogodnienia i rozwiązania zostaną zastosowane w pięciu osiedlach, budowanych przez Dolcan: w osiedlu Rudy Rydz przy ul. Kadrowej w warszawskim Rembertowie, Konik Polny przy ul. Lewantów i Kamyk Zielony, obie w warszawskiej dzielnicy Białołęka, Czerwona Jarzębina na Zaciszu i osiedlu Pasikonik, które powstanie w Markach.

Część specjalistów od rynku nieruchomości uważa jednak, że nawet na najlepiej zaprojektowanym osiedlu bezczynszowym nie da się uniknąć obszarów wspólnych. Wspólna będzie droga dojazdowa, oświetlenie osiedla czy instalacje podziemne.

Decyzję o kupnie mieszkania bezczynszowego warto więc podjąć po dokładnej analizie wszystkich za i przeciw. Dotyczy to przede wszystkim realnych kosztów eksploatacji lokalu. Takim mieszkaniem trzeba się zajmować staranniej i poświęcić na jego utrzymanie więcej czasu. A przecież czas to pieniądz. Z pewnością nie jest to dobre rozwiązanie dla osób, które podchodzą do takich problemów alergicznie i nie są dobrymi zarządcami swojej własności. Z drugiej strony jeżeli jesteśmy osobą rzutką, świetnie zorganizowaną, dodatkowo zapewniliśmy sobie sąsiedztwo ludzi sprawdzonych i godnych zaufania, np. bliskich przyjaciół, walory mieszkania bezczynszowego rosną. Wtedy też istnieje realne prawdopodobieństwo, że część pieniędzy, które normalnie wpłacilibyśmy do administracji, zostanie w naszej kieszeni – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com